住宅地价太高昂 12%的开发商"试水"产业地产

　　三十年河东、三十年河西。伴随着政策的持续加码，房地产开发商的“黄金年代”似乎已经过去。包括潘石屹、杨少锋等业内人士纷纷预言，在未来两三年内，将有50%的开发商被淘汰、中小房企更是首当其冲。

　　站在这样的十字路口上，与半年前“遮遮掩掩”、不轻易谈“转型”二字不同，现在已经有不少开发商陆续公开宣布介入商业地产、产业地产、养老地产等新鲜的业态。即便是排名全国前五名的绿城集团[简介 最新动态]，也高调成立绿城[简介 最新动态]北方房产建设有限公司，以便在北方地区拓展其代建业务。代建业务，其实是从美国舶来的产品。据介绍，目前绿城代建业务的合作对象锁定为项目持有者、资本市场和政府机构，并分别对应三种代建模式：一是与已经确权的土地开发资源对接，由委托方提供开发用地并承担全部的开发投资，绿城建设承担开发任务；二是与外部投资资本对接，通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是与政府安置房建设对接，由绿城的专业团队承担项目开发任务。
●地价高昂 12%的开发商

　　试水产业地产

　　根据国土部下属的中国土地勘测规划院发布的报告显示，2010年全国商业和居住综合平均地面地价为4488元/平方米，平均增长率为10.76%；而同年，全国商品房平均销售价格为5029元/平方米，增长率7.11%，地价的增长率已高出房价增长率3.65个百分点。

　　细数2010年北京的土地市场，除了国企和万科[简介 最新动态]、恒大等大型房企跑马圈地外，中小房企拿地难成了业界共知的“秘密”，即便是少数的成功者也是以联合的形式竞拍拿地。面对愈加趋紧的资金形式，不少开发商开始尝试寻找“新大陆”。

　　中国某研究中心最新发布的报告显示，早在2008年房地产陷入调整期开始，大约有12%的传统房地产开发商开始试水产业园的建设项目。公开报道显示，富力地产投资30亿于广州花都空港经济圈内的富力空港物流园；2010年初远洋地产也正式推出金石IT产业园[最新消息 价格 户型 点评]，占地面积达66万平方米。

　　报告同时显示，2010年北京住宅用地平均单价为8442.96元/平方米，50年限的工业用地单价为723.10元/平方米，二者之比也为11.7比1。较低的地价准入门槛降低了开发成本，成为开发商试水转型的直接因素。

　　●另辟蹊径

　　绿城[简介 最新动态]推广代建业务

　　与中小开发商试水转型产业地产不同，作为大型房企的绿城集团[简介 最新动态]则是致力于放大自身项目高品质的优势,在北方区域新推出代建服务，意味着绿城集团正在从一个单纯的房地产开发商向房地产投资商、运营商和服务商的定位转型。

　　实际上，绿城房产建设管理有限公司是整合绿城现有品牌资源及管理资源，以契约形式向委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务（项目代建）。除了强大的资源整合以及开发运营能力之外，绿城多年来积累的一大批忠诚的客户群体亦是绿城房产建设公司令多数同行难望其项背的，在目前绿城开发的房地产项目中，老客户加推荐客户超过客户总数的50%，这样的优势无疑是很多代建项目迅速累积客户实现项目销售的捷径。

　　绿城此种做法的深层次原因是在于企业高度负责的社会使命，以及“为更多的人造更多的好房子”的人文理想。而从城市和社会的角度来看，绿城的代建模式可以不断提升绿城自身的营造能力，在更多城市呈现更多的高品质住房产品。

　　封晓康表示，无论是从新形势下的政策导向还是行业升级的角度，都为代建服务模式创建了可发展的环境，绿城以其自身的品牌价值和十七年来创造和积累的经验与团队，为房地产行业向系统专业化的方向推进。绿城集团的开发理念之一就是创造城市的美丽，绿城愿意与更多的同行共享企业的经验，让更多的消费者了解到绿城在保障产品品质之下的成本控制能力。

　　截至2011年3月，已经通过绿城认证的代建项目总数超过200个，其中30个项目已经正式签署合同，总面积达600万平方米，预估销售金额为700亿元。绿城不但进行商业代建，也积极投入到替政府建设保障住房。

　　●大部分开发商的转型

　　仍处于尝试阶段

　　对于开发商为应对调控所做的种种转型，业内专家普遍认为仍处于尝试阶段。高策顾问董事长李国平就表示，房企发展产业地产的趋势并未成气候。

　　李国平分析认为，此前很多开发商所谓转向产业地产，实际上是利用产业地产的一些漏洞，即把工业用地转为住宅和办公开发，由于政策和监管的完善，现在这条路径正慢慢被堵死；与此同时，在政府方面，做产业园是以税收为目的，即以较优惠的价格换取税收，所以并不希望把产业用地拿给任何一个开发商做住宅开发，住宅开发商拿产业用地得不到政府的支持。

　　而绿城创新的代建模式，则是一个比较理想的模式，但也同样存在着风险。由于项目开发是受委托代建，因此极有可能出现受制于投资方的情况。而一向以品质为重的绿城，如何避免在代建过程中出现质量问题，就成为一大难题。

　　封晓康告诉记者，为了避免这种风险，绿城要求合作对象必须具备三个条件，第一，如采取项目代建，土地权属证明必须是取得的；第二，对方对房产品的开发理念或者是产品定位与绿城产品定位基本吻合；第三，必须具备较好的资金链，能够确保项目的全程有序开发。同时，合作方必须要明确绿城的管理权，也就是说在项目规划、设计、施工管理等各个环节，绿城必须要得到充分的授权，确保代建项目品质达到绿城自有开发项目的营造水平，从而规避风险，实现合作伙伴、客户、绿城等多方的共赢。