市场概况：
国际经济形势持续萧条，全球经济疲软使我国出口外部环境不断恶化；国内依然面临通胀压力，造成劳动力、物流及原材料价格继续上涨，企业负担加重，同时，紧缩的财政政策也造成企业融资困难。上海8月份制造业采购经理指数从7月份的50.5%降至49.2%，已跌至50%的临界点以下，企业生产量有所回落，经济形势的影响使得企业扩张速度开始慢下来。
工业物业市场传统金九银十的旺盛局面在第三季度并没有呈现，这和企业对经济形势保持谨慎态度有一定关系。但国内经济的持续增长，也在一定程度上增加了企业的信心，企业对未来的发展还是较为乐观的。这在工业物业市场上有所表现，不少企业仍表示在下半年有扩张的需求，只是扩张的速度有所降低。本季度工业物业供应的紧缺使得供需市场仍难达到平衡，致使工业物业租金和售价继续上涨，上海工业物业租金均价较上个季度环比上涨了1.41%，升至0.646元/㎡/天；上海工业物业平均售价本季度环比上涨1.02%，微增至3236元/㎡。
就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新增的有限供给很难满足大量的租户需求，因此不少电商开始自建物流地产，如京东商城今年正在筹建“亚洲一号”项目，已在嘉定购置了260亩土地，预计打造亚洲最大的现代化B2C物流中心；而就在刚刚过去的9月份，腾讯华东云计算中心和电商基地落户在了青浦工业园区内。
电商自建物流地产的原因一部分来自物流仓库的供应紧缺，另一方面和资本投资的推动不无关联。工业地产拿地虽不易，但相对住宅地产的限制及商业地产的大量涌进，工业地产可以说是最后一块重要的地产投资领域，因此预计在下个季度工业地产的投资将会更加活跃。
租售价格
由于供需市场的不平衡，第三季度工业物业的整体租售市场仍呈上行的态势但增速有所放缓。根据上海工业房地产测评中心后台的数据统计，由图Q3-3和Q3-4看出，2011年第二季度上海工业物业租金均价环比上涨1.41%，同比上涨4.70%；工业物业出售均价环比上涨1.02%，同比上涨2.83%。
从图Q3-1可以看出，第三季度的工业物业各区域租金水平与上季度相比起伏不大，浦东租金以1.04元/㎡/天的高位依然遥遥领先其他区县，奉贤和金山的租金水平虽仍处低位，但可以看出，近两年金山和奉贤地区的租金有较大涨幅，已逼近0.5元/㎡/天；第三季度上海郊区工业物业的平均售价为3236元/㎡，从Q3-2可以看到，闵行和宝山地区是近年来除浦东地区外较受投资者青睐的区域，且售价在不断攀升，闵行工业物业平均售价已接近4000元/㎡，但与浦东仍有不少差距，仍需在配套和服务等方面加强以增加吸引力。
Q3-1
Q3-2
Q3-3
Q3-4
需求市场
根据上海招商网后台统计，2011年第三季度上海工业物业市场在需求数量与上个季度相比微降了6.56%，这是自09年金融危机好转后的首次下降，主要和国内外的宏观经济环境相关，生产者和消费者信心的些许回落，对整个工业物业需求市场有所影响，但部分区域工业物业的需求仍然强劲。由图Q3-5可以看出，从第二季度开始，市场对嘉定区工业物业的需求一直较为旺盛，连续两个季度在整个上海市场的需求占比（12.00%）都超越了浦东（11.46%）的领先地位；另一需要关注的是市场上对厂房区域在市区的选择越来越少，本季度的市区需求占比（7.46%）相比其他区域为最低。
由图Q3-6可以看出，1000㎡—3000㎡面积的工业物业仍是市场需求主力，需求占比依然维持在40%以上；但相比较上个季度，1000㎡以下的小面积工业物业需求占比（22.95%）有所下降，而3000-5000㎡和5000-8000㎡的中型面积工业物业需求占比都有一定比例的上涨，从中可以看出，小型企业的不稳定型和在经济环境有变化的情况下受影响较大，而有一定规模的企业在喜忧参半的经济环境下仍然没有减少扩张需求。
由图Q3-8可以看到，市场上对各类型工业物业的需求不再唯单层厂房是从，开始趋向多元化。由于可利用工业土地的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，因此市场上对研发办公类物业的需求（10.03%）在逐季上升；随着上海经济转型和产业结构调整的加快，研发办公和标准仓库（需求占比12.75%）在未来或会成为工业物业需求市场主要物业类型。
Q3-5
Q3-6
Q3-7
Q3-8
投资建议：
上海物流地产一直处于紧缺的状态，电子商务的火热再次引发了物流仓储物业的紧俏，这也使得物流仓储的租金直线上涨，第三季度上海标准仓库的租金上涨了近10%，有意进军工业地产的可以关注物流地产的动态，目前上海对物流仓储设施的需求虽然火热但也要考虑到投资的可行性，不可盲目跟风。
另一需要关注的投资领域是研发办公类物业，上海市的产业园区这两个季度几乎没有新的项目进入市场，这也造成了研发办公物业供应的严重不足。产业园区的规划建设是一个巨大的工程，对于在工业地产领域没有经验的投资客，产业园区谨慎投资，但可从产业园区的配套建设先入手，渐次进入工业地产领域。
上海工业房地产测评研究中心
2011.10.12
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