泉州市企业可申请自行改造旧厂房

近日，市政府发布《泉州市人民政府关于推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄改造的试行实施意见》（以下简称《实施意见》）。据悉，为鼓励民企“二次创业”，市政府将允许鲤城、丰泽和泉州开发区清濛园区区域内的企业，申请自行改造旧厂房，前提条件是企业对土地拥有使用权，申请地块相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划。

　　1 中心市区“退二进三”工业用地入列

　　据悉，《实施意见》明确土地可列入“三旧”改造的范围，即按城乡规划需改变用途的土地，包括国有和集体土地的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地及中心市区“退二进三”的工业用地，土地利用率低（建筑容积率低、厂房使用率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地，国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地，规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

　　“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造两类，改造方式分为成片改造、综合整治、零散改造等。《实施意见》还规定，“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。
2 危旧房集中的成片区域由政府改造

　　根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。

　　具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和年度实施计划，制订项目实施方案。

　　政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换；符合规定的可实行土地置换。

　　土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房(不含临时搭盖)建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房(安置地点在片区改造安置补偿方案中确定)，并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。

　　3 非成片改造区域 企业可申请自改

　　《实施意见》还规定，相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。

　　自行改造按照以下两种方式进行：一种是土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。

　　另一种是自行翻建的，这一类在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途，作为商业服务等用途，但应按规定经评估后，依法补交土地出让金，不得分割产权出让。
　4 企业须持有土地证及房产证

　　业主自行改造的申请程序为：一是土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府部门初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。

　　二是申请报告(含实施方案)经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

　　需要提醒的是，土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

　　5 自行改造原则上不得增加建筑面积

　　业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批(核准、备案)手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。

　　分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

　　自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上50亩以下。
　6 企业可申请翻建3亩以下“边角地”

　　为提高企业的积极性，《实施意见》还允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。

　　土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。

　　企业申请翻建土地必须是不属于旧厂房改造规划用地范围内的“边角地”。

　　7 自改房不得变相建成商品住宅

　　记者还了解到，旧村庄、旧城镇将按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区(危房)改造工作的实施意见》执行，中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造将按照《实施意见》执行。该《实施意见》适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见，意见自发布之日起试行。

　　一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。

　　《实施意见》出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，还将按相关法规和规定进行处罚。