冯仑分析创新投资机遇称泉州工业地产开发潜力大

有“房地产思想家”之称的知名企业家冯仑，近日应诺亚财富的邀请来到泉州，与业内人士分享了其对中国房地产创新投资机遇的研究成果。
　　
　　工业地产租金上涨
　　
　　2009年7月，万通收购TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。经过一年运营，园区其他部分分租给美的、速必达物流等公司，出租率从之前的60%增长到90%。“这个模式不是在炒地，也不是投机，而是国外已经形成的很成熟的产业模式。”冯仑说。
　　
　　据分析，十年前，一些发达城市的写字楼被外资购去，同时外资也看中许多发达城市的住宅地产。十年过去了，新兴工业地产开始崛起，但仍处于起步阶段，比如上海是全中国工业地产最发达的城市，但其价格仅为东京的1/4。
　　
　　“住宅等于房地产”的时代正在结束，从去年开始楼市已经发生变化，住宅市场萎缩了10%—20%，但商用不动产、工业地产租金上涨了约30%。根据国际市场的规律，人均GDP超过3000美元，房地产开始发展；当人均GDP超过8000美元，房地产不再等于住宅，商业地产开始增多。目前我国有20多个城市人均GDP已进入这个标准。”冯仑称。
　　
　　或成行业投资“蓝海”
　　
　　据分析，工业地产相对其他类别的项目更具安全性。首先，工业土地价格仅为周边住宅和商业用地的10%—20%，相比国外的40%—60%，国内工业地产价格低了3至4倍。值得注意的是，目前国内主要城市的工业地价都远低于成本价。“这样的现象在国内是普遍现象，对于泉州地区，这样的投资机会也是存在的，泉州的工业地产到目前为止还没有进行深度开发，也未进入到真正的商业运营模式中。”业内人士说。
　　
　　工业地产的资产价值主要源于租金，而在当前中国市场，这部分的租金常被低估，这也就意味着存在补涨空间。一旦项目以租金获得稳定的收益，投资人就可通过资产证券化获取更多的收益。
　　
　　冯仑认为，工业地产的租金补涨时间窗口已经打开，随着产业升级、城市化等带来的巨大需求，该领域将成为行业的投资“蓝海”。
　　
　　服务模式需要创新
　　
　　冯仑表示，今后多年，随着经济发展，我国的商用物业将进入快速成长期——现在地产商是“厂长+资本家”，从事的是制造业，今后将转型为服务业，演变成“导演+制片人”的角色。
　　
　　“我把房地产行业分成三个阶段，第一个阶段主要就是‘地主加工头’，第二个阶段是‘厂家加资本家’，第三个阶段是‘导演加制片人’。”冯仑认为，从具体经营重点来看，第一阶段重点在制造上，原料成本都是竞争要素，主要看能否买到便宜地段、能否降低生产成本，和做鞋做衣服的道理都是一样的；第二阶段的重点是运营能力，竞争焦点已经逐步转到人的身上，关键看能否把品牌和服务做好；至于第三个阶段，就是不动产金融了。