土地出让金骤降 使得二三线城市形成追涨"卖地热"

如果以“面包肯定比面粉卖得贵”的逻辑衡量，对于二、三线城市的开发商而言，房价未来也许仍不用担忧。 如果以“面包肯定比面粉卖得贵”的逻辑衡量，对于二、三线城市的开发商而言，房价未来也许仍不用担忧。

在进一步强化和规范房地产需求调控的同时，还应强化供给管理；除了加大保障性住房的总供给，还应规范房屋租赁市场，让租房者有相对稳定感，避免“非刚性需求”立即转化为“刚性需求”；另外，还可以通过税收手段来提高房屋持有环节的成本，让持有多套房的人将存量房释放出来，让一部分房屋恢复居住属性，从而缓解目前的畸形供需格局。

据中国指数研究院的统计数据显示，上半年土地出让收入排名第三的昆明，出让金收入为336.85亿元，同比涨幅416.03%；排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元，同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二、三线城市土地出让金同比涨幅，预计亦不低。

再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证，1~6月全国130个城市共成交土地9511宗，成交土地面积43759万平方米，成交面积同比增加24%，显然实际的土地成交数量有增无减，成交金额减少是由于二、三线城市的地价没有一线城市地价高，但土地交易的绝对数量并不低，而且在大幅增长。

与上述城市相比，一线城市土地出让金骤降。这其中除了政策限购等因素外，主要还是由于开发商担心一线城市的高房价风险，于是转战二、三线城市继续“圈地”，从而推高了二、三线城市的地价和房价。如山东泰安市今年上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%等。

同时，上半年重点在二、三线城市布局的房地产开发商也大获全胜，万科（000002.SZ）、恒大地产、保利地产(600048,股吧)（600048.SH）、碧桂园（2007.HK）等企业，上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。

另外，是否能将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督；然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管；再根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民，用之于民”，也可以起到对土地出让金收支的监督作用，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条。
 

其次，地方政府应该开源节流，自主减少财政压力，并将土地出让金优先用于保障房建设，避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。

从公开的统计数据来看，土地出让金收入逐年大幅递增。去年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元，较2009年增长70.4%；前年土地出让总价款是1.59万亿元，较2008年增长65.7%。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较，仅2010年一年就超过了2001年的20倍。

笔者建议，应对过去十年的土地出让金收支进行重点审计，做一本公正、公开、明明白白的账，对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人，应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50~70年的土地使用权，相当于“爷卖仔田”，如果这笔账是个糊涂账，如何对得起子孙后代？