成功与失败案例谈　购买商铺谨防三大

成功与失败案例谈　购买商铺谨防三大"猫腻"

成功投资：一间旺铺年收租金几十万

　　做服装生意的陈女士将自己五年前的一笔投资视作自己的得意之作。

　　2005年，陈女士以230万元的价格买下了七浦路上豪浦商厦的一个商铺。如今，这个商铺每年可以为她带来将近20万元的租金回报，明年租金有望涨到40万元，而商铺本身的价格更是已经不知道翻了几个跟头。

　　租金还会上涨

　　提起这笔投资，陈女士的声

音里都掩不住笑意：“这个租金是三年前的价格，因为租约签了三年，如今市价已经涨了一倍，明年我的租金也要涨上去了！”

　　即使按照目前20万的年租金，陈女士这间商铺的租金回报率也已经超过了8%，而明年涨价后，租金回报率有望达到17%以上！更让陈女士笑得合不拢嘴的是，即便租金如此高涨，仍有许多人在争相预定，陈女士都不知道该租给哪家好。

　　不过，回忆起当年投资这个商铺的决定，陈女士还是稍稍有些遗憾的：“我先后错过了两次机会，还好赶上了这个末班车！”

　　有过一次错过

　　早在十几年前，陈女士就在七浦路租了个棚摊做服装生意。当时，摊主想把自己的摊位和营业执照以9000元的价格卖给她，但她想了想，没要。

没想到，不久之后，七浦路开始建造起一座座商场，原来的棚摊也开始被迁入室内商场。管理部门为了扶持原来的棚摊经营商户，把新建成的批发市场的一楼和二楼两个楼层留给了他们。这些店主只要以非常优惠的价格就可以换得一个商铺，具体位置抽签决定。

　　那个摊主把自己棚摊的营业执照以5万元的价格卖给另外一个买家，而后者随后迁入七浦路批发商场里面，抽签又抽中了商场二楼的一个旺铺，一年的租金就有20多万元。

　　这个机会错过了，陈女士有些遗憾。但

这次变动对七浦路来说仅仅是成长的开始，更多的机会还在后面。

　　庆幸赶上末班车

　　随后几年中，一幢幢商场在七浦路拔地而起。不少原来和陈女士一起做服装生意的朋友都陆续买入商铺并出租。2003年左右，一个朋友投资300万元在兴旺二期购买了一个大面积商铺，然后一隔为二，分别出租，每年仅租金回报就高达80万元！

　　朋友们纷纷劝陈女士买个商铺，陈女士本来一直犹豫，但看到朋友的这笔投入如此划算，加上周边商铺的价格越来越高，出租也越来越火爆，她终于在2005年果断出手。

　　陈女士后来感到庆幸，自己总算挤上了末班车。因为在她出手后没多久，2006年春节之后，七浦路市场就彻底告别了散棚杂户，全部搬迁到了室内商场。随后，这一带的商铺无论是租金还是售价都迅速攀升。陈女士买下的商铺均价大约2万元，到前两年，附近已经有商铺卖到每平米十万元左右。至于现在的均价是多少，陈女士表示，因为周围根本就没有人在卖，所以价格也无从知晓了。

判断失误：卖了住房 换回两间“鸡肋”铺

    2005年，来自江西安义县的新上海人谢先生正在四处寻找店面。

    谢先生与七个家族兄弟一起来上海打拼已有十几年了，一伙人合资的建材生意慢慢走上了正轨，也小有积蓄。但2005年3月，他在政通路租的店面被拆迁了，于是重新寻找合适的店面。

    卖了住房买商铺

    谢先生在五角场看到一个租售广告：两个店面加起来60多个平米，租金一共6000元/月。如果是买的话，每平米单价大约1.8万。

    这么多年一直租店面让他觉得不太踏实。当时，炒房已经十分火热了，很多手头上有资金的人都加入了炒房大军，并且成效颇丰。谢先生也动了心思。他算了一笔账：如果租这两个店面的话，每年的租金就要7.2万元，而且很有可能会继续上涨；如果买下来的话，一共是140万元，可以租出去也可以自己用，然后坐等商铺升值。

    算完这笔账，他决定把商铺买下来。但是按照规定，商铺贷款首付起码要五成，他手头的流动资金不够。与家人和兄弟商量了很久，他狠下心，把自己2004年初买的150平米的房子以每平米5000元的均价卖了75万，然后加上手头的15万现金，付了首付，又向银行贷款50万，终于把这两个店铺盘了下来。

转让费用太高无奈持有

    不过，为了养这两个店铺，谢先生每个月要向银行还贷8000元，而这两个店铺的租金虽然略有上升，但现在加起来也不过每个月7000元。他觉得不太划算。

    他考虑过干脆把这两个商铺转手卖了，但一算账，也不划算。虽然这个商铺的价格已经涨到了每平方米3万，总价比买来时涨了一大截，但因为商铺转让的税费很高，算算需要缴纳的营业税、土地增值

税、各种附加和个人所得税等等，七七八八加起来，要支付将近80万元的费用，好不容易涨上去的一点利润空间就全都被扣没了。

    更让谢先生郁闷的是，他当初为了盘下商铺卖掉的那所房子，现在均价已经涨到了每平米1.8万，价格比自己卖出时的价格翻出两倍多。这样算下来，虽然这两个商铺的租金回报率勉强达到了6%的商铺投资底线，但如果当初持房待涨，却要比投资这两个商铺更加划算。

    把原本抱在手里的金娃娃换了如今这个食之无味弃之可惜的鸡肋，谢先生有些悔不当初。不过，他现在决定继续等待。他相信五角场的开发和发展会给自己的商铺带来升值空间。

购买商铺谨防三大“猫腻”

    “猫腻”一：售后包租

    售后包租也叫售后返租、售后回租，是商业地产开发盛行的模式。从表面上看，开发商返还了24%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，只要开发商售铺时，将楼价提高三成左右，返租的羊毛还是出在羊身上。

    “猫腻”二：黄金地段

    很多时候所谓的黄金地

段仅是针对居住或办公而言。商铺的开发商打擦边球，广告上黄金地段的旺铺，往往并不是真正的黄金旺铺，价格不菲却未必真能旺起来。

    “猫腻”三：超低价格

    首先说低总价，很多楼盘将商铺分割成若干个几乎小得不能再小的小块，有些甚至小至4－5个平方米为一个铺位，这样总价当然高不到哪里去，大大降低了投资门槛，足以吸引大批的中小投资者。

    再说超低单价，多数情况不过是把日后较难出手的物业先以绝对低价拿来开盘，以引起低价入市的轰动效果。比如先卖二、三楼的商铺，并将其价格与同类物业一楼的商铺单价相比较，让买方觉得确实是低！殊不知日后两者租金的差异之大远非今日售价之差可比。