上海工业地产逢低涌入

与住宅、商业大笔抛售无人接盘的尴尬不同，工业土地投资的稳定性开始显现，吸引了更多资本的目光。

　　浦东金桥（600639.SH）总经理沈荣2月25日告诉本报记者，虽然上海工业地产的各指标大多出现了下调波动，但相对商业、住宅物业更为平稳，这也是上海高档工业地产吸引国际长线资本的关键。

　　沈荣曾向本报记者透露，公司未来将进一步增加公司的土地储备，新增土地的范围将基本锁定在浦东区域，而且要做的是更大规模的整体开发。

　　近期，欧领特上海重型冷轧有限公司和爱建德固赛（上海）引发剂有限公司分别购买了位于宝山工业园区的33335平方米和34505平方米的两幅土地；海德堡印刷设备（上海）有限公司购置了青浦工业园区27179平方米的土地。

　　相对商、住类物业市场，工业地产稳定的投资前景正在一点点凸显，这也正是资本依然保持对这一领域较高投资热度的重要原因。

　　高力国际的相关报告披露，2008年下半年上海主要工业园区的租金报价保持平稳，在物业价格方面，2008年下半年上海主要工业园区物业平均市价仅出现小幅下滑，约为每平方米3600元，同比下降4％左右。

　　不过，沈荣坦言，整体经济环境的波动下，工业地产当然也未能独善其身，在有些方面受到冲击也很大。2008年下半年上海工业园区新增工业物业供应大幅下滑，较上半年下降近40％，至18.8万平方米。中国出口放缓导致需求缩减以及开发商资金的压力，使部分工业设施建设放缓或者停滞。

　　据记者了解，在上海工业二手土地市场，鉴于部分业主资金压力和投资者对更低土地价格的预期，一直居高不下的二手土地价格也出现了下调，价格下跌幅度高达10％-20％的水平，约为每平方米968元－1306元。分区域看，浦东区域的工业物业平均售价下调最显著。

　　“如果能看到和坚定工业地产长期的稳定投资回报，在这个难得的下调过程中，恰恰是主力工业地产商的建仓良机。”一位关注工业土地市场的业内人士直言。除了有好的收购机会就大举进入的境外资本，本地大鳄早已开始悄然购地扩容。

　　2月18日，上海本地另一家园区地产大鳄张江高科（600895.SH）公告披露，将通过以不超过21500万元收购上海天定投资有限公司、自然人吴黎明分别持有的上海欣凯元投资有限公司99.84％、0.16％，合计100％的股权，从而获得拥有浦东川沙工业区内占地面积为119146平方米的项目。

　　据测算，张江高科获得的这幅土地靠近尚未最终确定的迪士尼乐园区域，收购楼板价仅为1800元/平方米。

　　与张江高科类似，浦东金桥自然也在进行类似的举动。

　　公开资料显示，浦东金桥现阶段出租型物业持有面积约120万平方米，未来还有100万平方米（其中权益面积60万平方米）的土地储备可供开发，公司保守估计未来每年新增约10万平方米（其中权益面积7万平方米左右）的出租物业。