都市工业经济作为城市经济中的重要组成部分，近年来，在一些沿海大城市比如上海、深圳等地区发展迅猛，与出口或区域贸易工业等外向扩张性经济不同，都市工业经济依托其所在地区充裕的资金、人力、信息等资源，有效地满足了城市经济中的内生需求，成为城市经济内部循环发展的动力源之一。而依托都市工业经济发展起来的都市工业园区开发也相应地成为工业地产开发的重要组成部分。
一个产品或者业态的出现与发展总是与其市场需求息息相关的，都市工业园的主要需求对象是一些信息、创意、教育咨询、轻工业制造、商务服务等中小型企业，它们的产品主要是为了满足所在城市的内部需求，对地区之外的产品、服务输出比较少，因此，城市的发展情况对这部分企业影响很大，而这部分企业的发展状况直接关系到都市工业园物业的需求情况。
数据资料显示，近几年来，天津每年的市区经济发展增速都保持在20%以上，从而产生对都市工业园物业的强劲需求。天津中原地产投资顾问部认为，目前，相对于上海、北京等城市每年150万平方米至200万平方米都市工业园物业面积的增加量来说，天津都市工业园区物业20万平方米左右的平均年增加量还是满足不了市场需求，虽然未来的规划建设量有所增加，但仍然存在较大的供给缺口。
工业地产存在两种方式
据中原地产投资分析部提供的数据显示，天津的都市工业园主要以两种方式存在：一种是企业改造旧式厂房，大都以创意产业园区的名称出现，企业通过对租用别的企业的旧式厂房或者自有厂房进行改造，在不破坏原有厂房主体及整体风格的情况下，添加现代、灵活的文化元素，对旧厂房的空间布局进行创新，以满足客户的个性化需求，通过出租其物业收取租金盈利。另一种方式就是企业通过购买工业土地进行房地产开发，以智能化的楼宇、明快俊朗的外立面视觉效果、现代化的园林设计、综合的物业服务等组合，打造舒适、优越的生产、办公环境，通过对外出租或者直接销售物业盈利。目前，天津市的都市工业园区大多分布在城区的中环以外、外环以里的区域，周边通过改造，生活设施、商务设施比较完善，租金或售价根据区域不同从每天每平方米0.7元至4元不等，售价从每平方米4000元至6000元不等，相对同等区域的高端写字楼的高租金高售价来说具有很大的优势。因此，都市工业园区深受那些对物业租金售价比较敏感的中小型企业的欢迎，比如创意产业类、艺术设计类、IT研发类、教育咨询类、软件外包类、动漫产业类等企业就很喜欢这种可以展现个性、满足其基本要求且价格合适的物业。通过对现有的都市工业园区调研显示，目前天津市的都市工业园区企业入住率基本保持在80%以上，租金及售价均有进一步上涨的要求，整体市场状况比较好。
在天津，政府大力发展现代都市工业及现代服务业的长期规划给都市工业园区开发描绘了一片广阔的发展空间，集约化用地原则、产业升级等各方面的要求将彻底改变工业地产的开发模式以及物业类型，低密度单层生产厂房的形式已不能适应新时期都市经济的发展。未来，由房地产开发公司主导、市场化运作的都市园区开发将成为市场的主流，都市工业园区的建筑产品、营销模式、管理模式将进一步的完善，未来的天津都市工业园区市场前景广阔。
