《物业管理规定》　业主欠物业费卖房或受限

《物业管理规定》　业主欠物业费卖房或受限

备受关注的《上海市住宅物业管理规定（修订草案）》（以下简称《修订草案》）昨天交付市十三届人大常委会第21次会议审议。其中透出诸多解决住宅物业管理中各种问题的新思路，比如，欠物业费卖房或受限，同一物业，物业费标准将予以相同设置等。

　　亮点1

　　物业不得“外卖”停车位

　　市房管局局长刘海生介绍，目前本市共有10870个住宅小区，其中72%实施物业管理；截至 2009年底，共有7155个小区成立了业主大会，占符合成立条件小区的83.62%。但由于目前对住宅物业的管理，参照的是2004年实施的《上海市住宅物业管理规定》，6年实践中也出现了各种问题。

　　“围绕业委会人选、权力行使的纠纷增多、部分业主违法搭建、拖欠物业费等现象时有发生、物业和业主之间的纠纷也增多”。刘海生表示，《修订草案》中对物业管理的监督管理体制、业主大会及业委会组建及运作制度、物业收费等都做了明确要求。

　　记者获悉，“争车位”除了在“开心网”上，现实中也不断上演。此次《修订草案》第五十四条明确：物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。同时还强调，停车位不得转让给物业管理区域以外的单位、个人；如停车位有空余，可以“临时出租”给物业管理区域外的单位、个人。

亮点2

　　欠物业费卖房或受限

　　近年来，物业服务费收取难成为本市物业管理中的难点和热点。《修订草案》相关条款规定，未交纳物业服务费的业主，在房屋转移和抵押登记环节将受到一定限制。

　　刘海生提出，业主不按时交纳物业费的行为，虽然属于民事违约，但造成了对整个物业管理区域共同利益的损害。因此，在《修订草案》中对拖欠物业费的业主，在房屋转移登记和 抵押登记换届“作了一定限制”，“要求业主同时提供足额交费的凭证”。刘海生也解释称，为了避免和减少对业主房屋交易权和抵押权的影响，《修订草案》排除了业主已对物业服务费争议金额提供担保的情形，同时，督促物业尽快通过民事途径解决争议事项，“此种情形下，物业逾期不提起诉讼或仲裁的，担保款项退还业主。”

　　对于此条款，有人大代表持不同意见。“支持者认为，物业为全体业主提供服务，少数业主欠费实质上影响了物业正常运作，进而损害全体业主权益，因此这项措施可以实施。而投反对票的代表则提出，欠缴物业费是合同违约行为，应当通过民事诉讼解决，房地产登记机构不应介入业主和物业的民事纠纷。”市人大城建环保委主任委员甘忠泽说道。

　　记者获悉，鉴于目前一些物业服务企业陷入收费困难、管理难以为继的窘境，《修订草案》试图解决这一难题，具有现实意义。但规定是否妥当，目前仍建议作进一步研究。

亮点3

　　同一物业，物业费标准相同

　　业主在物业使用中损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物、破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共用部分等九种行为都被纳入“损害公共利益及他人利益行为”。罚则中亦明确，损坏房屋承重结构，经房屋管理部门责令后立即改正、恢复原状的，“可处一万以上十万以下的罚款”；情节严重的，“可处十万以上二十万以下罚款”。此外，有违法搭建行为且未改正 的业主，《修订草案》明确规定，“不得担任业委会成员”。

　　历史遗留下来的商品房和售后公房混合小区差异化收费标准，近几年一直受到质疑，不断引起纠纷。除了物业费欠缴外，物业费差异化亦是一个突出问题。《修订草案》此次明确无论是商品房还是售后公房，只要是由同一物业管理、实施同一物业服务内容，即执行同一标准物业费的原则。