外资工业地产巨头放缓投资中国步伐

继全球工业地产巨头普洛斯出售中国资产后，安博置业(即AMB)和嘉民集团(Goodman Group)等外资工业地产公司也一改往日的激进作风，开始放缓投资中国的步伐。

    放缓投资节奏

    由于一些以出口为导向的外向型公司和供应商减少了对于工业地产的需求量，排名全球第二的工业地产商AMB中国区董事总经理马思德(Thomas F.Marquis)日前向CBN记者承认，2009年AMB在中国市场没有新的并购计划，以经营好目前现有的用于物流配送的地产项目为主。

    AMB最新发布的季报显示，截至2009年3月31日，公司在中国所拥有的用于物流配送的地产已达约379900平方米。根据以往已披露的信息，AMB在中国的8个城市拥有11个项目，其中，有6个项目位于华东地区。从交易的时间看，项目并购或合作的高峰时间在2007~2008年。但在2009年，AMB选择了暂停并购。

    早在2003年，以全球工业地产老大自居的普洛斯开始登陆中国市场，随后的短短数年间，AMB、嘉民集团、盖世理(Gazeley)以及新加坡丰树(Mapletree)等外资工业地产开发商集中介入中国市场，除了一线城市外，那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些工业地产开发商的追逐之地。但是，这种高歌猛进的步伐在金融海啸面前开始暂时止步。

    尤其是普洛斯被迫出售中国资产的行为，在一定程度上影响了市场信心。在中国市场上，普洛斯素来以“激进分子”形象示人。2004年4月该公司在上海成立地区总部，仅仅经过四年多时间，就成为亚洲最大的工业地产开发商。

    截至今年1月31日，普洛斯在中国完工和在建物业面积就已经达到329万平方米，建设并管理着60个物流园。在中国资产出售之后，重组的普洛斯中国再也没有通过官方渠道传出在华的新收购计划。

    6月，澳大利亚证券交易所的信息显示，嘉民集团宣布中国投资有限责任公司和麦格理银行一同参与该集团近期的融资计划，双方共同为嘉民集团提供4.85亿澳元(约26.2亿元人民币)的资金。目前，嘉民在上海的南汇、奉贤以及普陀桃浦等地拥有数个项目。此前，嘉民集团上海公司一位管理层人士曾向CBN记者透露，按照计划，嘉民将在未来把中国的业务由上海往北往南扩展至北京和广州。受制澳大利亚金融市场波动等诸多复杂因素影响，截至目前，此前洽谈的几个大型物流配送中心收购项目依然没有最终成交的信息。

    外资开发商的“心病”

    除了金融海啸突袭造成的不利影响，这些外资工业地产开发商仍有“心病”：国内REITs的久拖未决令他们的套现计划难以短时间内成行，同时，仓储设施、标准厂房在金融危机下正面临空置率上升和租金下滑的境况。

    从这些境外资本的投资方式看，海外资金主要通过建设仓储设施、标准厂房收取租金来获取固定收益，或者是购买带长期租约的现有项目曲线投资。但是，这只是未来的长期营收模式，对于那些相对成熟且有较强扩张需求的外资工业地产开发商来说，将这些工业地产项目打包成REITs上市是更为便捷的退出方式。

    因此，不少开发商在进入中国之时，就已经计划将中国境内的工业地产开发项目通过证券化的方式进行资金募集并向投资者分配收益。但是，国内REITs启动的进程远没有他们想象的那么快。

    AMB华东区总经理郁亦盛表示，将工业地产打包成REITs上市，是外资机构常用的操作手法。但是，由于中国境内的政策、法规等限制或者条件不成熟，REITs一直没有成行。目前，AMB位于中国的工业地产项目均未置入REITs之中。

同时，在国内的一线城市，工业地产项目的需求疲态已显，租金水平从去年第四季度开始至今一直处于下滑状态。由于工业地产项目主要依靠出租收益来维系现金流，当租户需求大幅减少及租金下调时，不少业主不得不承担起现金流急剧减少的重压。

    上海招商网今年早些时候对上海各郊区工业物业空置情况进行了一次大规模调研，结果显示，上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。从物业类型来看，当前生产型厂房的空置情况严重，待租面积占总量的近90%，租售价格已下降了15%至20%。戴德梁行工业部一位人士预计，今年工业地产仍处在调整期，平均租金仍有继续下滑的压力，空置率压力仍然较大。

    不过，高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤则略显乐观，他表示，在相关政策措施的推动下，上海工业产出降幅已收窄，厂房物业需求将恢复增长。此外，新增供应的下降将抑制租金下滑，同时也将有效缩减空置率上升。从中长期来看，上海建立“国际航运中心”将可为工业物业市场注入新的驱动力。