物流物业供不应求 房企转工业地产先过技术关

中国经济快速增长，市场对物流设施的需求日益强劲。在此背景下，目前全国很多专业工业物业开发商和自用业主遭遇物流设施建设用地来源困难等诸多难题，引发租金上升等一系列“连锁反应”。

　　世邦魏理仕最新发布的 “工业地产研究报告”指出，由于工业地产目前整体推地量相当有限，其中物流用地更是供应短缺，而需求层面却相当强劲，因此，预计全国物流物业租金上涨幅度将达20%。物流空间的供不应求，最直接的反应就是租金飙升。从深层次来看，还可能产生物流服务商、零售商和制造商将更高的存储成本纳入到商品价格中等一系列连锁反应。世邦魏理仕工业和物流服务部执行董事安豪表示，更合理地设定工业用地特别是物流用地在土地整体出让中的配比，应当引起重视
现代物流设施仅580万平方米

　　对于目前物流设施建设用地严重不足的原因，世邦魏理仕研究部董事马雪明认为，在规划新开发区时，相比工业用地，一般更愿意分配土地作为住宅和商业规划区，工业用地中，能够带动税收收入和增加就业机会的项目也占较大比重，如园区办公楼、制造业厂房和研发设施项目等。在很多情况下，物流设施均被视为配套服务，比例相当有限。

　　需求方面，在全球金融危机之后，中国的出口有强劲反弹趋势，加上国内消费达到历史较高水平，现代物流设施的空置率处于历史最低水平，供不应求，租金上升较快。由于存储成本占整体物流成本的三分之一，因此存储成本增加后，可能最终被转嫁到商品价格中，增大通货膨胀压力。同时，现有优质现代物流设施的稀缺也加大了供应的缺口。调查显示，在中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是现代物流设施。中国人均优质存储空间仅0.41平方米，是日本和美国人均水平的十分之一，优质存储空间严重不足。

　　技术门槛成开发扩容最大障碍

　　既然物流物业有地价便宜、终端需求旺盛、租金上涨等众多利好因素，且通过加大供应缓解物流供地短缺势在必行，那么，近期很多寻找转型机会的住宅开发商，是否可以将工业地产作为一个适合进入的领域呢？

　　事实上，在上海，绿地、复地[简介 最新动态]、鹏欣、陆家嘴等知名开发商近几年都有涉足工业地产领域的动作，但业内人士认为，后续大规模转型进入物流物业，除了土地供应稀缺之外，开发技术门槛的制约也是最大的问题之一。因为物流地产对开发、设计和管理等方面的专业经验要求相当高，如空间层高要求、承重要求，甚至卸货区的平台设置和货物流转方式等，都对物业有一系列的指标要求。

　　目前国内大多数优质物流物业的开发和运营，都是以外资企业为主，这一点和早期国内优质办公楼多由外资开发为主的情况类似。如全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯，在中国19个主要城市投资、建设并管理着54个物流园，仅在上海就有普洛斯虹桥物流园、普洛斯洋山保税国际物流园和普洛斯金桥[简介 最新动态]工业园等多个项目。全球知名物流空间供应商盖世理在中国的业务也蓬勃发展。马雪明表示，开发商转型试水工业地产开发的最初阶段，还是应该先考虑与国外专业工业地产开发商合作，或者多在物业指标和管理经验方面取取经。