调控已扩至楼市各个层面

调控已扩至楼市各个层面"有足够的政策子弹"

　　“政府部门对房地产中介机构发文整治，说明政府的调控监管已经从开发商、买房者扩展到房产中介各个层面。”上海汉宇房地产顾问有限公司总经理施宏叡昨日对早报记者表示。

    昨日，上海市工商局网站发布《关于在本市开展房地产中介市场专项整治的通知》。施宏叡表示，工商部门此次下发的通知，其实在7月份就已经通过房地产协会口头传达下来了。据他本人了解，这几个月来房地产市场的起伏不定，使得一些不良中介开始对违规行为铤而走险，而一些中介公司甚至连执照都没有，还有一些中介公司存在多收中介费、抬高价格、发布虚假房源信息等情况。

    德佑地产行政部高级经理戚宇红表示，早在8月底，他们就已经收到由工商部门、房管部门联合下发的文件，明确提出在房产中介活动中严禁出现违规行为。

    戚宇红称，存在违规行为的不光上海滩大宁城这一例，中外环之间不少楼盘或多或少存在与上海滩大宁城相类似的情况。

    上海中原市场推广部总监王芳说，上海滩大宁城的违规行为，值得上海所有房产中介机构引以为戒。

点城市房管部门表态：我们有足够的政策子弹

    据新华社北京9月19日电 局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。

    记者近日采访发现，与此前有所不同，近期一些政府部门对楼市表态不约而同：坚决将调控进行到底。部分人士甚至表示：宁不要“金九银十”，也要 将房价稳住。人们关注的是，调控能否再出“政策利器”？

    “楼市依然敏感而脆弱”

    “北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘’”、“福州又有人通宵排队”……近段时间，蛰伏的楼市又开始躁动。

    如何看待当前楼市的“回暖”？是昙花一现，还是重回升势？

    一个显而易见的事实是，经历了半年调控，楼市累积的刚性需求，如临近开学、结婚集中期等，有些确实开始释放，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。

    国家统计局的数据显示，全国商品房8月销售面积6886万平方米，虽然同比下降10.1％，但环比7月上升了6.5％。

    中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”

    少数高档楼盘市场活跃的背后，是嗅觉灵敏的投资客的回潮。仅有刚性需求，房价保持稳定；若涌进过量投资投机性需求，房价将会受到冲击，这是基本的市场逻辑。

    中央党校研究员曾业松提醒，“回暖是指一种长期向好态势的 开端，而目前少数成交量的反弹，只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。”

    “结构性失衡”仍未解决

    房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

    中原地产研究董事程澐分析，二季度全国商品住宅新开工面积达3.77亿平方米，新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米，均为近年来最高。可见，未来半年将迎来住宅供应的高潮。

    统计数据还显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，增幅连续8个月回落。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高，房企的资金链明显正在收紧。

    但另一方面，“看涨”方则认为，房价上涨的“暗火”已经点燃。9月份，广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。

“2009年，资本、土地和住宅三市场互推互涨，造成房价飙升；这次调控对房企的融资渠道已经卡紧，但必须提防‘面粉’上涨提升‘面包’涨价预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。

    此外，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市1至7月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有38％。

    华远地产董事长任志强认为，如果保障房任务能够完成，至少可以分流2 0％以上的商品房购买人群，如果保障房看不见，“他们会认为等下去没有希望，就会重新寻找市场，这样酝酿的反弹力量是存在的。”

    “市场期待再出政策利器”

    眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨10％。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨！”

    上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”。

    控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？

首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。记者了解到，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

    其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。9月上旬，上海市房管局下发通知，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。土地方面，上半年完成情况不容乐观，一 些地区推地量不过三四成。三季度以后的土地供应压力加大，对市场影响殊为关键。

    第三，“问责”程序必须有实质性启动。“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”？当拭目以待。

    中国指数研究院副院长陈晟等多位专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。