住宅地产昔日风光不再工业地产或将成香饽饽

12月3号，在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上，副部长胡存智表示，国土资源部将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。

中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，提高工业用地价格是大势所趋。一方面，我国工业用地确实存在土地利用效率低，企业占据大量土地却迟迟没有派上用场的现象；另一方面，城市土地的稀缺性随着人口的进一步增长而更加凸显，住宅用地、商业用地供不应求，土地价格的水涨船高，推高了开发商建设成本，这一成本势必会转移到消费者身上，增加刚需购房者压力。盘活城市存量土地，腾退工业用地转变为住宅开发用地，有利于增加住宅用地供应，从而缓解房价持续攀升给各方带来的压力。

当前住宅市场景气度较低。中央层面虽然没有出台过多的政策尤其是全国性的调控政策，但是各个地方因地制宜性的调控已经对楼市产生了明显的影响，营造了“适宜”房价下跌的气氛。数据显示，11月北京新建商品住宅(含保障房)网签总量7370套，环比下降21.3%，同比下降43.3%；二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，但周成交量已连续4周下滑。

购房门槛的提高，一方面将部分投机房地产者挡在门外；另一方面，银行信贷紧缩、首付比例的提高也让一些刚需购房者难以入市购房。同时国家明确保障性住房加大力度供给、房产税征收、不动产登记制度提上日程等，均影响市场预期，不少刚需购房者采取了观望的态度。

我国楼市已经日益成熟，住宅开发已经不再是完全的卖方市场而是向买方市场转变。开发商想重温前三季度火热的售楼场面恐怕短时间内不太现实。住宅市场景气度下降，工业地产却顺势迎来开发的转机。

首先工业地产不受楼市调控政策的不利影响，开发商能够在项目运作中充分发挥自身优势；其次，地方政府对工业地产或者产业地产持欢迎的态度，工业园区的开发建立以及主导产业的进入对地方经济有很大的带动作用，园区开发引进企业，能够增加就业岗位，增加政府财税收入，改善地区经济发展环境，提升官员政绩等。最后，从当前政策来分析，提高工业用地价格，虽然会带来工业地产建设成本的增加，但从侧面也反映出工业地产存在很大的发展潜力。

如果工业地产潜在的市场需求没有增加，仅凭中央一项文件，说提高就提高也不太现实。一方面，土地价格提高没有利润空间或者利润大幅缩水，开发商不会愿意去做工业地产；另一方面，提高工业用地价格，地方政府就难以通过便宜的地价来诱惑企业在该地区安家落户，地方政府为了提升政绩，或许依然会变相给企业诸多优惠。因此只有在大环境变化的情况下，即工业地产确实有发展前途和潜力的情况下，开发商有需求，地方政府不怕涨价会吓跑企业的情况下，工业用地价格上涨才有可能。而这恰恰说明工业地产当前良好的发展环境和潜在的市场需求。

政府其实也看到了当前住宅土地高价出让的不可持续性，看好工业地产的发展后劲儿，因此开始向工业地产转移注意力，提高工业用地的出让价格可以提高开发商缴纳的土地出让金，增加地方财税收入。但是目前也存在问题，因为前期地方政府为了吸引企业入驻，将大量工业用地以低廉的价格甚至免费给企业使用，现在想收回来并不容易。企业肯定不乐意，因此政府行政效率低、成本高就是必然。

政府提出让企业积极配合腾退出多余的工业用地或者企业补缴部分土地出让金，转变土地使用性质，让企业自行开发。现实问题是即使企业补缴出让金，也可能存在捂盘不开发的现象，同时补缴数额难以确定；另一方面让企业自行开发与地区总体的城市规划或相违背。因此还存在诸多问题需解决。从企业角度而言，与其坐等政府上门收地，不如先行一步，仔细研究当地经济规划，围绕主导产业，规划现有土地，申请相关项目，在迎合政府需求的同时保持主动地位。