二线城市超高写字楼或供过于求 住宅市场持续低迷

　　RET睿意德中国商业地产研究中心近期发布会数据显示，二季度房地产投资总额出现环比大幅上升，其中商业用房和写字楼分别增长15.0%和6.3%。

　　据国际著名顾问行的数据称，目前北京甲级写字楼的空置率为3%左右，低于上海、广州、深圳的水平，说明北京写字楼总体供应不足，未来两到三年，北京万科要加大写字楼的集中供应。

　　北京万科的趋势判断，并非无的放矢。北京市政府办公厅近日发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，对核心区域住宅建设尤其是酒店、写字楼等公建项目，作出了明确限制。

　　北京市对五环内建设项目的限制，对写字楼市场是个利好。以望京为例，在区域内住宅价格持续下跌的同时，写字楼价格却依旧坚挺。如绿地中心、望京SOHO售价已达6-7.5万/平方米。区域内较为便宜的望京国际中心，近期以4.8万/平方米开盘。其相关负责人透露，该项目目前推出的是60-200平方米的商办产品，低门槛、高回报，是其最大竞争优势。

　　但研究机构对包括绿地等在内开发商，热衷建设超高层写字楼表示了担忧。

　　世邦魏理仕在最新调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》指出，亚洲高层写字楼数量目前已占全球总数的55%。未来5年，中国将主导超高层建筑的开发，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。

　　由于在形象和品牌效应、建筑质量、地段等方面具备优势，亚洲超高层建筑普遍比同一市场中的甲级建筑存在10%至40%的租金溢价。

　　“在亚洲，人们认为一个成功的金融中心一定要有高密度的高层建筑。政府机构认为，超高层写字楼可以提高其商务环境的竞争力，从而将城市打造成金融中心，或者在全球化的背景下重新规划经济定位。亚洲新兴金融市场普遍采取的是‘建好高楼，自有人来’的策略。”世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生表示。

　　中国的超高层建设热潮正在展开。“世邦魏理仕研究部相信，沈阳、重庆、天津等二线城市在当前或未来将建成诸多超高层写字楼，势必引发供过于求的风险。这些城市仅仅是区域中心，而非国家或世界金融中心，因此无法吸引大量金融机构入驻。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示。

　　据调查，未来5年，中国(深圳、沈阳、重庆、天津、南京)和韩国(首尔和釜山)的超高层写字楼数量将出现激增。