海外房地产收益高于国内 深圳房企出海领先全国

　　为何近两年中国机构青睐海外项目?英美发达城市为何又成为最吃香的地方?深圳房企等机构“走出去”在全国而言到底处于什么位置?记者就此展开了调查。

　　深圳机构“出海”领先全国

　　作为仲量联行国际资本集团中国区总监的夏飏飏经常得往返欧美各个城市考察项目，为急于“出海”的中国房企等机构提供信息。他向深圳商报记者介绍，中国房企真正开始出现“出海潮”是在2012年10月以后，一方面受国家政策鼓励的影响，另一方面为规避国内房地产行业已发展到“高位”的内险，2013至2014年中国房企的出海增量尤为明显。

　　据仲量联行发布的数据，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，增长主要来自住宅投资。上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。伦敦成为中国投资者最青睐的城市，投资额高达2311万美元。第二季度，中国房地产投资者在伦敦和旧金山的交易数量平分秋色。其中，主要在伦敦市场的中国机构投资者包括中国建设银行、中国海外集团和中国人寿等，均购买了位于伦敦CBD核心区域的办公楼资产。

　　据记者从公开的报道资料查询，全国包括万科、碧桂园、绿地、中海在内的龙头房企“出海”者至少数十家，其中深圳就有万科、金地、中海、花样年、莱蒙国际等多家知名房企。夏飏飏表示，包括房企在内的机构海外投资方面，深圳领先全国，“万科算第一个在美国进行大型项目开发的企业，而房企之外的一个着名案例就是平安保险花2.6亿巨资在伦敦买下写字楼。”

　　戴德梁行中国区投资及顾问部董事总经理叶国平介绍，还有更多的非上市中小企业同样在海外投资，由于一般会成立当地的项目公司操作，所以比较难以统计。“其实深圳早在2008年就已经有公司在美国洛杉矶买下酒店，只不过前几年看得多，这两年真正入手的多。”

　　根据叶国平的介绍，这两年出国投资者渐趋增多，还与政府机关审批的简化和熟练有关，“现在批复的手续较之以前简单多了，房企自身也更为熟练，这都会对出海投资起到加速作用。”

　　从合作开发走向独立操盘

　　据戴德梁行的一位负责人介绍，的确是这两年开始中国资本频繁出现在国际投资市场，而前两年基本是欧美资金占据大半江山。中国机构的“出海”仍然更多处于“摸索”期，由于房地产投资或开发都是一项比较复杂的工程，“人生地不熟”的中国房企开始一般都会采取谨慎的态度，与当地企业合作，学习当地企业的操作模式。

　　“这是一个很自然的状态，就像中国房地产开发要与住建、国土、国税、地税等多个部门打交道，国外开发项目同样涉及怎样与当地政府打交道，与当地企业合作让事情更加容易。”叶国平介绍。

　　万科总裁郁亮就很保守地表示，现在海外投资更多是持“学习的态度”，如怎样学习国外房企的轻资产操盘模式。据了解，万科目前在海外的多个项目绝大多数就与当地着名机构合作，比如与铁狮门合作开发美国旧金山项目，与吉宝置业开发新加坡项目，与美国地产商RFR、Hines合作开发美国列克星敦610号项目。

　　此外，莱蒙国际与英国思嘉伯集团、新加坡美罗控股联手在英国曼彻斯特开发MillinersWhar和MiddlewoodLocks两项目。金地集团4月宣布与美国本土开发商LincolnProperty Company通过新成立的合资公司收购位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块，用于未来的写字楼建设。

　　房产企业对出海的“艰辛”多有吐露，碧桂园集团就表示最终进军马来西亚时，项目进程非常缓慢，不仅政府审批漫长，私有土地出让谈判也异常繁复，海外团队不得不花大量时间去研究当地法律和人际交往习俗。而在澳大利亚时，不仅资金使用、政策壁垒，乃至材料和人才均有跨国障碍。

　　不过，多位研究机构人士均对记者表示，总体而言，海外政府基本都对中国投放资金持开放态度。仲梁联行欧洲区的负责人对记者表示，以英国伦敦为例，其75%的资金来自海外，由于海外投资可以为城市创造生机，政府持非常欢迎的态度，欧洲对海外投资基本不设限。不过，有研究人员对记者介绍，在美国投资项目如果国外资金占比超过50%，可能需要交纳更多的税费，所以有些合作是出于避税的考虑。

　　叶国平分析，随着中国机构海外投资的成熟化，越来越多的项目也会独立操盘，“比如万科今年在香港买下旧楼盘，独立操盘旧楼改造。”

　　欧美发达城市净回报率高于国内

　　多位研究人员对记者表示，中国房企的海外投资的确与中国房地产企业正处于“高位盘整期”相关，“出海是多元化投资战略，不把鸡蛋放在一个篮子里。”叶国平表示。美联物业全国研究中心总监徐枫也表示，2005年开始，开发商一窝蜂去三四线城市掘金，但后来又回归一线城市，现在再去海外市场，都是一样的逻辑。

　　据仲量联行的数据，上半年吸引中国投资者投资额最大的前五大海外城市分别为：伦敦(2300万美元)、旧金山(548万美元)、芝加哥(465万美元)、悉尼(390万美元)和马德里(361万美元)。令人困惑的是，号称要收高额房产税，同时房价增长较缓慢的海外房产投资，除了多元投资分散风险之外，是否具有获益的优势?

　　专家表示，房产的获益要从租金回报率以及房产增值两部分来考虑。从租金的净回报率来看，欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市。

　　夏飏飏介绍，还要考虑的一个关键因素是融资成本。在伦敦，租金回报率约为5%，但贷款利率仅约为3.5%，“这就意味着买房之后租出去，不但能抵贷款，还能取得正收益，这种情况在美国纽约等地同样如此，相比国内，租金的净回报明显要高。”据记者了解，深圳购买房产，一般的租金回报率约为3%，但国内的房贷利率约达7%，显然租金回报无法抵扣融资成本。

　　记者从公开的资料查询到，美国休斯顿的住宅扣除房产税、房屋管理费、维护费等，年租金回报率达6.8%，英国学生公寓高达8%，法国巴黎公寓达4%，澳洲悉尼公寓约为3.7%，这些地方的融资成本都比较低。今年，一家海外置业机构联同中原地产举办的英国精品公寓展销会上，现场负责人介绍其位于英国曼彻斯特的微型公寓就有“不限购、不限贷，250年产权，回报率高达8%”等优越条件。

　　不过，在过去十年，从房产增值层面看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产的“下半场”，这个优势也正在消失。数据显示，欧美经济正在强劲复苏，房价已超过2008年的历史最高点，资料显示英国2013年平均房价同比上涨8.4%，伦敦上涨了14%，而曼城则上涨了21%，美国涨幅也达到了11%。据夏飏飏介绍，“我们测算在欧美发达城市的房产开发中，房地产商利润会达到20%左右。”郁亮此前曾表示，中国房地产利润现在也已降到百分之十几的社会平均利润，如此比较，海外投资的确比较吸引人。