上海自贸区推土地新政 存量地有望实现二次开发

近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国（上海）自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。《意见》称，为了盘活自贸区内的存量用地，自贸区内存量用地可以通过补差价的方式转为综合用地。

鼓励综合用地

根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

经过批准同意转型为综合用地的，土地权利人需要按照市场评估补缴土地价款。而对于综合用地出让底价的确认，则是由自贸区土地招拍挂办公室委托具有资质的评估机构进行市场评估，根据评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素综合确定出让底价。

用地结构与产业互动优化

石忆邵判断，通过土地转型来进行二次利用将是未来盘活存量土地的一个趋势，并且建设用地内部进行转化的风险较小，可以进行相应的权力下放，“但仍要注意用地分类的细化和加强规划和监管”。

而这种综合用地的模式也可能会在上海进行推广，“未来肯定要提高集约用地水平，综合用地比单一用地效率更高。用地结构和产业结构的调整必须是互动的过程。自贸区产业结构调整后，用地结构与其互动优化。”石忆邵说。

因此，上海未来将有大量的土地面临存量盘活，石忆邵认为未来将出现一大部分复合用地，“这符合上海目前大力发展服务业和战略性新兴产业的产业调整趋势，有些新兴产业需要用地，有些产业已经到了生命周期，这都可以通过土地的综合利用进行与产业结构调整相匹配的土地结构调整。”