企业服务网旗下网站:厂房网 | 公司装修网 | 公司注册网 | 财务代理网 你好,游客!欢迎访问企业服务网
注册 登录
广州厂房网 上海市
[切换城市]
网站首页 厂房租售 物流仓库 工业用地 经济园区 新闻中心 求租求购 会员中心 免注册发布 公司注册   厂房地图

国内外REITS模式分析

企业服务网2014/9/9

一、日本REITS模式

日本REITS运作流程

(1) <!--[endif]-->房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司;

(2) <!--[endif]-->投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

(3)信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

(4) <!--[endif]-->房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

(5)  <!--[endif]-->信托公司向投资者发放红利;

(6) <!--[endif]-->信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配给投资者。

二、香港REITS模式

2005年6月16日,香港证监会发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS形式到香港上市。同时将REITS的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS中心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会

机会一:对于内地房地产商而言,REIT是一种全新的经营模式,REITS的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS管理费。

机会二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

机会三:REITS对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

机会四:HK-REITS的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

机会五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

机会六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

、内地房地产信托运作模式

1、股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。

模式优点

(1)能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。

(2)信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没丧失对项目的实际控制权。

案例:越秀房地产投资信托基金

2005年12月21日,中国首个房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金 (HK.405)在香港首日上市,获得投资者追捧,首日上市交易一度上涨23%。这是国际资本市场上首只以中国内地房地产为资产的房地产投资信托基金,也是香港股市第三只REITs。

参与这只REITs上市的辅助机构阵容豪华——汇丰控股、花旗集团和星展银行是越秀房地产投资信托的承销商,而高力国际则为其独立物业评估师,还有罗兵咸永道、贝克麦坚律师事务所等专业机构的审计和法律服务。

1、融资路径

作为首家以内地物业为组合赴港上市 REITs的企业,越秀投资已经为此次上市筹备了五年。再次对其上市路径做一个仔细研究,对后来者将具有很好的参考价值。

(1)集团间资产整合

    内部资产整合

广州城建集团是广州市建设委员会下属企业,是广州市最大的物业发展商之一,拥有大量物业及开发中的项目。

2001年,越秀集团和广州市城市建设开发集团(以下简称“广州城建集团”)之间就开始进行资产整合,为越秀REITS上市准备。此次资产整合从2001年持续至2002年年底。

    市政股权注入越秀

2002年9月,经过计委批准,将广州市人民政府持有的广州城建集团95%的股权注入越秀,同时中国国家计委批准将越秀集团持有的重组后的拟剥离上市资产(包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业,以及维多利广场的部分物业)出让给越秀投资。为了越秀投资进行这些收购,广州城建集团进行了内部重组,将旗下各项业务及股权架构进行了调整,并成立新的离岸公司“广州城建离岸公司” (广州城建集团在英属维京群岛注册的离岸公司,以下简称“广州城建离岸公司”)。广州城建离岸公司拥有广州市城市建设开发有限公司(以下简称“广州城建”)95%的权益(其余由广州城建集团持有),最后由越秀投资收购广州城建离岸公司。

    收购城建离岸公司

到2002年12月,越秀投资完成了向越秀集团收购广州城建离岸公司的交易,交易代价相当于收购资产经评估、审核后资产净值40%的折让。至此,原属于广州城建集团的拟剥离上市物业资产(包括白马大厦、财富广场、城建大厦以及维多利广场)已经完全由越秀投资通过离岸公司广州城建离岸公司持有。离岸公司的重组交易成本更低,并且容易操作,为日后 REITs上市开辟了道路。

 2、集团内资产梳理

    理顺各个资产产权关系

从2003年开始,越秀投资开始梳理旗下资产的关系。到2005年,越秀投资将拟以REITs形式上市的各个资产产权关系理顺,建立了4个由广州城建离岸公司全资持有的离岸项目公司,每个项目公司独立持有一个拟上市项目资产。

    实行物业产权转让

2000年,白马大厦和城建广场以及在建中的财富广场,均由广州城建集团持有,维多利亚广场的土地属于广州城建集团。2002年年底至2005年10月间,伴随着集团间资产重组,广州城建集团将持有的白马大厦地下底层、2、3、4、5、6、7、8及9楼的物业产权转让给了广州城建离岸公司全资拥有的离岸公司Partat  lnvestment Limited (在英属维京群岛注册,以下简称“柏达公司”)。

    使资产包产权关系清晰

集团间资产重组结束后,财富广场、城建大厦和维多利广场的资产已经由广州城建持有。2004年 9月和2005年8月,分两次,广州城建将财富广场拟剥离上市的资产部分(共83项房产单位)转让给了广州城建离岸公司全资拥有的离岸公司Moon King Limited (在英属步骤三:REITS上市)

一切结构理顺以后,2005年12月初,越秀REITs的上市路演活动在全球展开,并于12月15日为5.83亿单位的REITs定价,发行价为 3.075港元,处于发行价区间的最高端。越秀REITs于12月21日首次上市交易,共发行5.83亿单位,筹资18亿港元。越秀 REITs上市后,在行使超额配股权之前,越秀投资将持有越秀REITs总份额的40%,公众持有另外的60%。

会员登录  
用户名:
密 码:
 市场动态 更多<<
  ·出租嘉定方泰独栋火车头单层厂房
·上海104区块、198区域、19
·九亭、泗泾、车墩、洞泾拆违的背后
·新能源汽车行业突起 借助资本市场
·满洲里电子商务产业园10月中旬开
·制造业遭遇寒流 园区招商肿么办?
·南京高新区:到2020年众创空间
·解析:从案例看产业地产开发失败的
·浙江40余家开发区上海吸引外资
关于我们  |  法律声明  |  会员中心  |  广告服务  |  在线招聘  |  代理加盟  |  合作伙伴  |  联系我们  |  
CopyRight©2010-2011 企业服务网 All Rights Reserved 网站地图 sitemap
联系电话:021-57635070  400-6568-200  客服QQ:2391313788 邮箱:shjuqi@126.com
联系地址:上海市九新公路289号(九亭工商所) 工信部ICP备案:沪ICP备10003931号-4