超高层写字楼成功招租的策略及相关问题解析

企业服务网2014/9/18

世邦魏理仕发布《亚洲超高层写字楼：成功的租赁策略》特别报告。报告分析了大租户及其对超高层建筑取得成功的重要性，以及业主为实现出租率和租金目标需要的重要策略等。尽管亚洲高层写字楼市场发展较晚，但该地区目前的高层写字楼数量已占到全球总数的55%。在亚洲超高层建筑迅速兴起的背景下，对租户而言，如何在充满竞争的市场中吸引租户变得至关重要。

　　世邦魏理仕最新报告概述了超高层建筑成功招租的5个关键步骤：

　　做对5件事情——是成功的关键

　　第1步：在设计阶段即开始品牌塑造和营销，可缩短40%的招租时间。

　　第2步：在建设阶段开始预租，目的是在完工之前的12-36个月即锁定大租户。

　　第3步：尽可能迅速地达到50%的出租率，使业主在租金谈判中处于有利位置。

　　第4步：采用灵活性的战术性的租赁策略以抵消早期租金优惠。

　　第5步：业主应以领导市场为目标，争取10%的租赁溢价。

　　大租户和招租里程碑的重要性

　　世邦魏理仕最新报告发现，一栋超高层建筑的成功需要一个或多个大租户。“尽早确定一个大租户对超高层建筑来说十分重要。大租户租用面积大是部分原因，另一方面，大租户为高层项目带来直观的可信度，有助于建立品牌声誉。大租户可以降低项目风险、促进招租进程、为招租业务提供成功动力，并帮助增加出租率。”世邦魏理仕亚洲区办公楼代理董事总经理施礼贤表示。

　　“在任何一个市场，业主通常会以完成一栋楼30%的出租率作为招租过程的第一个里程碑，但对于超高层建筑的业主来说，为了推动市场和租赁业务，达到第一个里程碑需要完成高达50%的出租率。为了达到这个目标，预租阶段需要针对所有的办公类型开放，包括不同层高和面积大小，并至少在距离完工2年之前就开始对重要的大租户开展预租。” 施礼贤表示。

　　世邦魏理仕的报告强调，通过有吸引力的租赁条件和租金方案锁定大租户是基本策略，例如在完工前12-36个月提供“早期客户折扣价”促使达到50%出租率这一至关重要的里程碑，从而在市场上获得营销力。

　　“世邦魏理仕的经验表明，早早锁定租户策略即一旦重要的大租户确定入驻，将产生一种‘网球反弹’效应，使业主处于更加强势的位置。当出租率达到50%，业主就可以在较低压力下，逐渐提高租金直至完成所有招租。然而，由于一栋超高层建筑达到100%出租率需要一段时间，期间的市场变化有可能带来更多风险，从而影响租金上涨的幅度。”世邦魏理仕亚太区研究部董事许育诚(Jonathan Hsu)表示。

　　“由于亚洲大多数的开发项目都是投机性质的，业主会发现他们的楼盘面对持续高空置率的风险，尤其是在市场低靡期间。所以我们建议超高层写字楼的业主在设计阶段就应该开始塑造品牌，然后在建造阶段就可以开始向大租户进行销售。这个策略将大大提高尽快确定‘早期租户’或重要的大租户的可能性。”许育诚补充道。

　　超高层建筑的未来：综合用途楼盘的增加使得人才至关重要

　　未来几年，租户的空间需求和工作方式，及他们对空间和科技的运用还会发生变化。开发商需要通过升级已有建筑的技术条件、改善新建筑的设计，以满足租户的期望。超高层建筑正在向着综合体方向发展，为租户提供全方位的服务。

　　“更多的超高层建筑将成为‘垂直社区’，集办公和商业、餐饮、住宅、休闲为一体，以丰富租户和其他用户的体验，并最终提升楼盘的形象和声誉。这些功能的完美呈现，将最终依赖于优秀的物业管理及配套设施建设。”世邦魏理仕中国区资产服务部执行董事杜日生(Andy To)表示。

　　“管理超高层建筑对中国和其它亚洲国家而言仍然是一个全新的领域，技术和人才是业主们目前面临的两大挑战。中国建设摩天大楼的速度越来越快，现在不到一年时间就可建成垂直高度100米的大楼，新建筑出现的速度远远快过物业管理人才的培养和培训。同时，向综合体发展的趋势将对规划师、管理人员和运营者提出前所未有的高要求。因此，培养管理人才将成为未来超高层建筑运营和管理的关键。”杜日生补充道。

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