产业地产100讲(4)：旧厂房改造的投资机会与风险

　“三旧”改造已经成为调整产业结构、拓展发展空间、完善城市功能的重要战略举措 。“三旧”改造指旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。其中，旧城镇主要指因城市规划建设需要进行城中村改造的用地；旧村庄主要指布局分散、不具历史保留价值、公共服务设施不完善的旧村庄或旧集体物业用地；旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。

　　随着城市更新、产业升级步伐加快，起源于广东的“三旧”改造，正在全国各地陆续涌现，各地也出台了相应的政策予以支持。例如，东莞的“三旧”改造重心放在“工改工”——鼓励和规范旧厂房用地整合改造，以发展产业类项目，促进产业转型升级：对原有厂房自行改造的，补助40元／平方米；以租赁形式取得开发权的，补助60元／平方米；以收购、回购、流转出让、划拨补办出让、完善征收手续后协议出让方式取得土地的，补助80元／平方米。

　　因此，从市场需求、政策推动层面来看，旧厂房改造均存在巨大的投资价值。

　　目前，旧厂房改造的典型模式有两类：

　　1、整体拆除重建

　　深圳龙岗天安数码城是一个典型模式。该项目用地占地12万平方米，建筑以传统厂房为主，属第一代工业园。后来天安集团将其收购后启动整体拆除改造，按国际科技园区标准重新规划，对基础设施、硬件环境和园林景观等进行了全面升级。天安龙岗数码新城可容纳500-800家创新科技产业、创意产业、金融服务业等各类优质企业，可引进约2万名高素质人才，预计园区年高新技术产品产值可达400亿，不仅可以实现对龙岗中心城的产业聚集和提升，更可辐射和带动以龙岗作为城际中心的深莞惠周边区域的高新技术产业发展。

　　2、不拆除主体框架结构下实施改造装修

　　通过对旧工业区的环境、功能进行提升、完善达到升级目的，俗称“穿衣戴帽”。在这里提供两种思路：

　　第一，旧厂房改造成新园区。例如，上海M50半岛1919文化创意产业园，其前身是中国纺织泰斗聂其杰先生于1919年创办的吴淞大中华纱厂，于2008年开始“变身”，在五年的改造建设中，不断吸引国内外众多知名的工业设计、艺术创作、文化交流、婚纱摄影等企业入驻，日渐形成了“历史风貌、工业文明、时尚生活”三大特色，并于2011年分别获得上海市创意产业集聚区和上海市文化产业园称号。

　　第二，旧厂房改造成公寓。位于上海杨浦区杭州路上的“家连家白领公寓”就是由老厂房改造而来。这也是社会资本参与公共租赁房建设的一个范本。

　　由于第一类整体拆除涉及到方方面面的规划建设的审批程序，且投资较大，所以更多旧工业区改造主要采用第二种模式，尤其适合于文化创意产业园、企业孵化器等。

　　当然，实操过程中的升级改造并不是真的象“穿衣戴帽”这样简单的表面工作，每一个项目都是一个复杂、专业的系统工程，都涉及到前期市场调研、定位策划、招商及后期运营。

　　由于市场调研不充分导致定位决策失误；对旧改所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等理解不足均会造成投资失败的可能性（例如，上文中旧厂房改造成白领公寓就涉及到水电费是按工业用标准还是民用标准缴纳的问题）。另外，旧改过程中，由于涉及到多方利益，包括拥有原土地产权／使用权的原住民、工厂企业等，也考验着参与者的协调能力。旧改项目投资周期长、建设后招商空置期收益锐减，这些潜在风险都对相关各方造成巨大影响。