城市巨变后的利益黑幕暴露 深圳旧改“踩刹车”

　　根据近日深圳市规划和国土资源委员会发布的《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》（以下简称《计划》），今年仅批复10个城市更新项目，不足去年获批52个项目的五分之一，城市更新审批明显大为收紧。

　　而在3月刚出炉的《龙岗区综合发展大纲》中亦显示，城市更新已经不再是发展重点。

　　中国房地产报记者在采访深圳规土委相关负责人时也获悉，由于目前旧改项目确实较为敏感，因此政府相关部门在审核城市更新项目的规划变更、容积率更改等环节时，审批已是慎之又慎，导致耗费时间更长，同时由于旧改项目复杂的流程，开发商的兴趣也较之前有所减弱。

　　商住项目缩减

　　与以往不同的是，今年的《计划》中商住项目的占比大幅缩减，新型产业用地占比升至七成以上，在城市更新的土地用途上更加注重民生设施的保障力度。

　　而之前两年深圳的商住项目主要来源于存量用地，即城市更新项目。以2014年为例，仅1宗纯商住用地走了“招拍挂”流程，以旧改方式落地的商住项目用地有25宗。

　　产业用地的增加在于深圳近年的产业升级规划，一系列招商背后，都需要土地的支持，需要将原有工业用地升级。

　　深圳市规土委相关负责人表示，深圳城市更新的主要目标是推动产业升级，但是前两年做得还不够，未来将加大对产业用地更新的支持力度，工改工的占比还会提升，而商住项目在旧改中占比将会下降。

　　旧改项目

　　不再是香饽饽

　　旧改项目的复杂性以及利益驱动下的暗箱操作，已经逐渐使开发商对这个领域充满敬畏。

　　去年一年，深圳标志性的、大规模的、在城市建设中占有重要地位的大型城市更新项目，开始相继落成面市。如华润城（大冲旧改）、信义金御半山（金稻田旧改）、天安云谷（岗头宝吉厂）、星河world、深业上城等。

　　这些动辄规模都在百万平方米以上，最大的接近300万平方米的综合体项目，大多业态丰富，包含住宅、酒店、公寓、购物中心、写字楼、研发大厦等多重元素，有些更做到了智慧化产城一体化的融合。

　　而在这些漂亮数字所带来的城市的巨大变化背后，权力寻租下的利益黑幕也逐渐暴露出来。

　　深圳某开发商在接受采访时坦承：“我们拿下旧改项目的过程非常漫长也非常艰难，有很多不为人知却又不得不为的事。”

　　他表示在佳兆业事件后，公司已经暂时不再考虑旧改用地了，因为“太危险了，不知道哪个环节会出问题”。

　　而在之前业界盛传的深圳某公司撤销旧改公司的消息，也并非空穴来风，据了解，佳兆业的结局给了业界一个非常深刻的教训，不少公司以前通过城市更新来获取土地的战略已经开始做出调整，一些开发商直接撤销，而有些开发商的旧改部门也已形同虚设，曾高呼旧改拿地的战略口号实际上已经成为过往。

　　某不具名品牌开发商则表示“旧改其实是件费力不讨好的事情，很难从土地价格单方面来确定项目利润。我们更愿意支付看得见的成本，这让我有安全感。”

　　深圳的城市更新计划从阶段性走向常态，从摸索逐步走向成熟，从原先的试点走向全面统一的实施开展。

　　“看似简单的规则背后涉及各方复杂的利益纠葛。”上述品牌开发商表示，城市更新不仅是物理形态上建筑物的拆旧更新，更多是涉及各方利益的重构，涉及政府的角色定位、政策职能的转变，市场经济制度、甚至法治社会构建。

　　也就是在这种背景下，今年2月6日，深圳有了首个进入招拍挂程序的旧改项目，当天引发了由万科、金地、中海在内8家实力派房企组成的土地争夺战，竞价高达70轮，激烈厮杀场面甚是罕见。

　　不少房企在事后接受采访时均表示：“我们更愿意接受这种公开透明的竞争方式，同时也表明城市更新的游戏规则正在发生变化，让企业在政府的引导下能够参与城市规划，让每一个开发商都有参与城市更新的机会。”开发商的旧改部门也已形同虚设，曾高呼旧改拿地的战略口号实际上已经成为过往。