解析：从案例看产业地产开发失败的五类主要原因

　　现实中，一些产业园区修到一半停工，裸露的墙体好像原子弹爆炸后的场景；更多产业园区空在那里，可以直接用来拍鬼片；修到一半意识到大事不好、试图改变土地性质转型的，招商几个月才意识到自己的定位错误、把文化园改成化工园却更加租不出去的，都大有人在……种种残酷的事实证明，不是每个地方都适合做产业地产、不是每个企业都适合做产业地产，也不是地方政府全力支持就能保证成功…… 

不幸的产业地产各有各的不幸，每个案例都可以写一本书。明源君归纳了产业地产失败的5类主要原因，并配以相关的案例，希望警醒后来者。出于与人为善的考虑，所有失败案例均使用化名。　　 

　　【一、不仔细研究法律法规，不为相关风险做准备】　　 

　　我国的土地出让方是各地方政府，而与产业地产有关的法律法规，各地有很大区别。

　　明源君提醒房企，一个地方的成功模式，不能复制到另一个地方。因为相关法律法规，是在开发过程中逐渐接触到的，有些企业不做调研，盲目进入新的地区，最终导致重大失败。　　 

　　主要法律问题1：“工业地产”是否可分割销售　　 

　　修好的园区能否进行分割销售，对于资金准备不足和财务成本较高的企业来说，是生死线。而关于这道生死线的规定，各地完全不一样。　　 

　　地方政府在行政管理实践中，对“工业地产”分割销售转让原则上是不允许的。但实际上我国房地产管理主要法规和国土资源部有关行政规章中均没有禁止“工业地产”分割转让的规定。　　 

　　地方政府禁止分割转让，主要原因在于企业获得“工业地产”用地的时候，大多是低价乃至零地价获得，而政府在价格上让步是因为对该产业园区的未来有期待，希望它能实现政府的某些目的，一旦允许分割转让，政府目的无法达成，且将冲击正常市场，滋生腐败。　　 

　　但在某些地区，是有条件允许工业地产分割销售转让的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出台规定：“鼓励开发区（园区）建设标准厂房，标准厂房可以分幢、分层转让，中小企业原则上通过标准厂房解决生产用房。”2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局规定“（三）研发总部通用类……土地房屋整体转让和分割转让的，需经出让人同意”。　　 

　　南京、武汉等地也都在2013年出台了相关规定，细则各不相同。　　 

　　而地产公司如果不详细研究各地规定的不同，很容易出现各种问题。　　 

　　失败案例：

　　1、某龙头房企，在一二线城市通过收购方式获得一已经基本建成的产业园区，本以为可以根据其之前在某一线城市的成功经验分割销售迅速回款，最终却发现当地根本不允许分割销售，如果分割销售要转换土地用途，需要缴纳非常高的地价，得不偿失，结果项目一直停顿，几年没有处理。　　 

　　2、某企业用很低价格，在南方某都市获得一块地，用于建设文化产业基地，其核心是一家艺术品博物馆。在付出数千万之后，该企业觉得回本的时候到来，把该基地分开出租给数百家工艺品商店，租期数十年，并称这并未背离发展文化产业的初衷。后来该公司被举报，政府初步认为其变相销售。因为引发众多纠纷，企业负责人被警方控制。

　　主要法律问题2：土地一级开发的钱从哪里出　　 

　　之前房企获得土地，一般都是招拍挂，问题不大。但产业地产（专题阅读）出现以后，许多企业喜欢去和政府讲条件，也就是我需要几千亩地做园区，做成以后对当地经济发展有好处，你给我条件。最终形成一种模式：企业和政府共同进行一级土地开发，企业出钱，政府后期分钱给企业。那么企业一级开发的钱后期从哪里出呢？一般是参与土地出让金的分成。　　 

　　但是一旦如此，3方面的风险也就随之产生：1、各地对土地收益分成规定不统一；2、土地收益分成可能无法兑现；3、土地长时间不出让，花出去的钱拿不回来。　　 

　　关于土地出让金能否分，各地的规定完全不同：海南规定土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，由政府和开发商分配，也就是说开发商最多可以拿到70%；四川则完全不一样了，规定企业不得以任何方式参与土地出让收益分配。　　 

　　而且，即使当地规定土地收益可以分给开发商，也必须列入财政预算，否则开发商拿不到钱。为了彻底避免风险，最好的方式是要求政府出具正式的承诺文件，但这个很难。　　 

　　即使当时把土地收益分配列上提成，也有问题，土地即使已经招商成功，还面临政府土地指标的问题，其具体上市出让时间并没有确定，一旦3年后才出让给钱，对很多企业来说是致命的。　　 

　　失败案例：

　　某西部城市一开发区，与某中型房企签订合同，开发一个产业园区，该房企除获得土地出让的部分收入外，还将获得对园区中部分土地进行二级开发的权力。但土地完成一级开发后，二级开发因为领导更换等原因迟迟未能开展，最终一拖就是3年。该房企财务成本很高，最终付出惨重代价。　　 

　　【二、迷信地方政府官员的能量和承诺】　　 

　　许多企业本来很谨慎，但却坚信地方政府无所不能，地方政府主要官员一拍胸脯，就觉得没有什么好顾忌的。目前许多城市都在大造特造新城，一个新城里就要有产业，于是很多企业就被忽悠去了，地方官员承诺在贷款、招商方面做工作，企业就自以为没有后顾之忧。但是，官员是有任期的，一旦调任，很多私人承诺不再算数。另外，地方政府也并非无所不能，不尊重市场规律，不断用地方权力和资源来解决问题，最终不过是不断延后问题的爆发。　　 

　　失败案例：　　 

　　华北某城市，在2009年“4万亿”刺激下，规划了数百平方公里的工业区，最初的宣传称里面有若干国家级大项目，等等。众多的产业园、生态城也就落户于此。但规划过于宏大，计划过于乐观，那些国家级大项目因为临近大都市的强势竞争，最终一一泡汤。当地政府向银行借款太多，银行不愿意再投入，而之前投入的数以百亿计的资金，光利息都成为当地政府的沉重负担。最终，在当地政府鼓动下进入该工业区的开发商、建筑商，一个个折戟沉沙，只好吞下苦果。　　 

　　【三、自身理念不更新，像做住宅一样做产业地产】　　 

　　传统模式中，住宅在修建之前，是不知道自己确切的客户是谁的，只有大概的定位。于是，很多企业转型做产业地产的时候，仍然沿用原来的模式，只是经过大概的调研，自己确定一个方向，以为这样修好园区之后，就可以像卖住宅那样卖出去或找到租户，却不知道这样的想法其实是大错特错了。而且，人们对住宅的主要需求，许多时候是大同小异的，而不同产业对园区的需求，是完全不同的。　　 

　　更重要的是，产业地产，许多时候本就不依赖第一轮销售或出租盈利，其盈利来自于后期的经营，经营带来园区本身的升值，为企业服务可以有持续的现金流，等等，如果仅仅是销售出去，而没有确定的销售群体，后期也基本是要失败的。　　 

　　失败模式：　　 

　　1、定位产品的时候，不能确定到底谁会入驻，于是打一些自己可能都不相信的噱头名字，比较代表性的是“电商产业园”、“文化产业园”，最终奇迹没有出现，招商失败。

　　2、产品卖出去了，却没有企业入驻，很多都是投资客，政府因此不满，不愿意继续给优惠条件，企业后期经营也就此失败。

　　3、产业园与城市商业区和住宅区距离过远，生活不便，早期虽然通过各种优惠政策吸引到企业入驻，后期却纷纷离开。　　 

　　产业园区确定自己的主导产业，应该从区域整体出发，多想环境，少想自己。有业内人士认为，有3个标准可以判断产业园区的未来：1、产业有聚集效应，聚集在一起的企业可更高效；2、方圆100公里内该产业的规模达到产业园可容纳规模的5倍以上，多多益善；3、从事该产业的企业大多没有自有物业。　　 

　　失败案例：　　 

　　甲企业在一三线城市做了一个民间工艺产业园，因为认为当地民间工艺产业比较发达，可当地此产业虽然比较发达，总产值却也只有几千万，而且非常分散，大多是手工制作，集中在一起并没有太大优势，大家也不喜欢聚集在一起，最终项目失败。　　 

　　【四、只考虑学习先进经验，没有考虑国情】　　 

　　养老地产是近年来的热点，在国外这个产业确实非常成熟，但在国内其却有如下的水

　　土不服。　　 

　　1、土地性质的问题　　 

　　如果是正常通过招拍挂获得的土地，做其他的地产可能更赚钱，通过其他方式获得的土地之上建设的项目，一般不能出售，持有经营的话，大量资金被占用，财务成本很高。

2、老人观念的问题

　　老人们更愿意在家庭养老而不是去养老院养老。　　 

　　目前年龄达到60、70岁的一代人年轻的时候过过物质不丰富的日子很多排斥花钱让

　　自己舒服享受，消费能力不强。　　 

　　3、工作人员心理的问题　　 

　　养老地产的软件比硬件更重要，照顾老人还是得靠人。在许多国家，因为传统和宗教

　　信仰，照顾别人让别人快乐，是许多人成就感的来源。而在中国，照顾人始终被看作没有那么高大上的工作。　　 

　　中国，养老地产要发展，许多业内人士认为应该在10年以后：肯为自己花钱的一批人进入老年时代；养老土地性质的政策问题逐渐解决；护理人员因为工资提高教育程度提高等原因，心理改善。　　 

　　失败案例：　　 

　　某地产公司在华东某城市做养老项目，800个床位，最终只吸引了400名老人入住，而且入住老人在交完基本费用后，平时很少有其他消费，项目严重亏损，员工离职率也相当高。　　 

　　【五、没有专业团队，误认为空降大神能拯救一切】　　 

　　产业地产（专题阅读）是个系统工程，不是一两个内行就可以做的，必须是一个团队才可以。如果

　　完全从头开始，不如直接收购一个专业公司来做。　　 

　　失败案例：　　 

　　某房企一直做住宅，后来开始做产业园区，后来发现问题，高薪聘请来一副总负责相关事宜，但副总历时两月发现自己60%的指示无法得到实现，最终辞职。