一文读懂上海工业用地新政脉络暨

一，22号文重点解决了原土地权利人和新拿地企业如何参与土地转型开发的问题。

由下表可知，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。

主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。

1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。

2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。

二，22号文虽有创新和突破，但国有平台公司的“国民待遇”特惠政策仍然存在。

三，22号文的影响

对产业地产商：可以说，文件内容不可谓不严苛，文件的出台是对非园区平台的产业地产商一个不小的打击，无论是转型为标准厂房类的不可分割转让规定还是转型为非住宅类经营性用地的高比例持有，再加上区县政府和全生命周期管理的要求，都将会对产业地产商的资金和招商构成很大压力。

对原土地权利人：虽然文件提供了４种转型方式，但除了收储外，其他３种方式的实现均非易事。