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巨祺工业地产:厂房租赁过程中要注意哪些法律问题?

企业服务网2018-3-31

当前上海厂房租赁市场日趋冷落,但在厂房或其它不动产的租赁过程中有很多细节上的法律问题要注意,以尽量避免风险,主要工作都应在合同订立前进行。 

一、订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。

对出租方主要应了解内容:

1、租赁场所相关手续是否齐全。例:厂房是否有合法的产权证件?是否属于共有产权?是否能正常使用,是否属于危险房屋之列?是否属于违规建筑等。
    2、租赁物基本情况,如:租赁场所的位置、租赁场所实际有效使用面积、租赁场所功能、租赁场所设施设备等。
    对承租方主要应了解的内容有:
    ①法律地位,是个人承租还是公司承租? ②经营范围; ③ 社会信誉; ④ 财务情况;⑤履约能力即资金问题。

 如当事人自己进行了解有困难,可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询,并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。

二、对代理人签订合同应对其代理权进行了解。
    在租赁双方都是公司的情况下,一般是对方业务员或经营管理人员代表其单位洽谈合同的订立事宜此时应注意了解对方的授权情况,包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性,对非法定代表人的高级管理人员,如副总经理、副董事长等,应了解其是否具有代表权,没有委托书不要直接与个人签合同,这个非常重要。
    三、租赁合同的形式

订立租赁合同,期限在六个月以上的应采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,我国《合同法》规定,当事人可以随时解除合同。没有书面合同,这种不稳定的法律关系对双方都是不利的。
    四、对租赁合同履行中风险的防范。
    1、对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的,承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。

另,出租人在交房时,一定要承租人出具交房手续。
    2、对技术要求较高的出租物,出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等,这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。
    3、租赁物上存在权利瑕疵,第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的,承租人可以要求减少租金或免交租金。
  4、厂房承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内交付,逾期不交付的出租人可以解除合同。
    5、厂房承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值,返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。
    6、承租人未经厂库房出租人同意将租赁物转租他人的,厂房出租人有权解除合同。
    五、谨防租金或押金欺诈
    对承租人来讲,则应对租赁物的价值有清楚了解,根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。
  在如何支付租金和押金的问题上,具体几个月支付一期租金由各人自身状况决定,在合同中必须约定清楚每期租金的支付时间和方式,以及逾期未支付的违约责任。需要提醒的是,无论是支付租金还是押金,如果通过银行划账方式支付的,最好直接划入产权人名下的账户,并留好相关划款凭证,以此进一步控制资金风险。在出租方是公司的情况下,租金、押金不能交给个人。
    六、租赁合同之维修责任条款

为避免风险,应特别注意租赁合同中出租方对租赁物的维修责任,以及租赁场所及相关的配套设施和经营条件,以保障承租方正常经营。出租方应负责租赁场所固有配套设施设备等的免费维修,在一定时间内未派 员维修或未恢复正常使用的情况下,承租方自行维修产生的费用可直接从应付租金中予以扣除。
    七、租赁合同之拆迁补偿归属条款
    当前由于规划原因导致的拆迁经常发生,租赁合同中应对拆迁中相关补偿费进行详细约定,如一次性经营补助、搬迁补助等。

八、合同应当根据不同的违约情形,约定不同的违约责任。

比如,如果出租人逾期交付房屋,或者租期结束承租人逾期退租的,可约定每日按高于租金标准收取;如果出租人擅自收回房屋,或者承租人擅自退租的,可约定一次性承担较高的违约金,也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。

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