经济快速发展,城市用地往外扩了一圈又一圈。各个行业都在上海这个面积有限的城市上“争地”。
需求越来越大,仓储用地面积却少的可怜,再加上城市规划、环评政策日趋严格,原本就紧俏的仓储用地中违规建设、资质不全的仓库厂房又拆了不少。
在这样严峻复杂的形势下,如何才找到能用的、合法的、可靠的仓库?
针对这个问题,政府2009年就已经给出了答复。
为了更好地利用土地发展工业,政府早在2009年就提出过104工业地块、195区域及198区域。
一、为什么尽量要找104地块?
凡是在104地块中的厂房、仓库,绝大多数是合法、规范的,资质完备,可靠性高,不易面临拆迁、改造的风险。
1、政府规划,认可度高
104地块指全市现有的规划工业区块,2009 年,上海市“两规合一”及工业区块梳理共明确104 个规划工业区块。
2012年新一轮区县“两规合一” 初步确定了全市107个规划工业区块,规划面积为 789.3平方公里,分为公告开发区、产业基地、城镇 工业地块三类,规划面积为分别为494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面积约790平方公里。
简单来说,104地块就是政府主导的,以优化产业布局、提高土地利用率、提升管理及服务水平为目的规划的“靠谱”园区。
2、相比198区域,195区域,具有位置优势和更多政策支持
195区域指规划产业区外、城市集中建设区 以内的现状工业用地,全市的面积195平方公里。
198区域指规划产业区外、规划集中建设区 以外的现状工业用地,全市的面积198平方公里。
104地块的规划产业方向,很明显就为了发展和扶持制造业、生产性服务业,这与仓储物流行业的性质十分吻合。
且面积总量不变,只是调整结构,面临的拆迁整改风险最低。在面积上,104区域占地面积达700多平方公里,能容纳更多的企业。
而195、198区域,规划面积总量上不足104地块的三分之一,而在规划产业方向上,更倾向于用作文化创意产业基地,为工业服务的仓储、厂房很难在此“存活”,大多需要改迁或者转型,稳定性较低。
3、满足政府工作报告、上海城市规划2035中的乡村振兴条件
无论是习近平政府工作报告2018,还是上海市城市规划2035,促进区域协调发展,乡村振兴战略,都被高度重视。
104地块中,有较大一部分位于市区中的村镇
二、104地块都有哪些园区,分布在哪些地方?
地块包括重点基地12个,国家级开发区5个,市级开发区27个,以及新规划的60个园区。104个工业园区分布在上海各区域。
具体如下:
表一:104地块区域分布表 |
数据来源:上海开发区网 头等仓整理发布 |
城区 |
重点基地 |
国家级开发区 |
市级开发区 |
104地块 |
总计 |
浦东新区 |
3 |
3 |
5 |
10 |
21 |
奉贤区 |
0 |
1 |
4 |
12 |
17 |
金山区 |
2 |
0 |
2 |
9 |
13 |
嘉定区 |
1 |
0 |
3 |
7 |
11 |
闵行区 |
1 |
1 |
3 |
5 |
10 |
松江区 |
0 |
0 |
2 |
7 |
9 |
青浦区 |
0 |
0 |
2 |
6 |
8 |
宝山区 |
1 |
0 |
4 |
2 |
7 |
崇明县 |
3 |
0 |
2 |
0 |
5 |
中心城区 |
1 |
0 |
0 |
2 |
3 |
总计 |
12 |
5 |
27 |
60 |
104 |
表二:104地块完整清单(按区域排序) |
数据来源:上海开发区网 头等仓整理发布 |
名称 |
区域 |
级别 |
彭浦工业区 |
中心城区 |
104板块 |
桃浦工业区 |
中心城区 |
104板块 |
漕河泾新兴技术开发区 |
中心城区 |
国家级开发区 |
白鹤城镇工业地块 |
青浦区 |
104板块 |
华新工业园区 |
青浦区 |
104板块 |
徐泾工业园区 |
青浦区 |
104板块 |
青浦工业园区 |
青浦区 |
市级开发区 |
商榻城镇工业地块 |
青浦区 |
104板块 |
朱家角城镇工业地块 |
青浦区 |
104板块 |
金泽城镇工业地块 |
青浦区 |
104板块 |
练塘工业区 |
青浦区 |
市级开发区 |
九亭高科技工业园区 |
松江区 |
104板块 |
泗泾城镇工业地块 |
松江区 |
104板块 |
九亭城镇工业地块 |
松江区 |
104板块 |
漕河泾开发区松江园区 |
松江区 |
104板块 |
洞泾工业园 |
松江区 |
104板块 |
松江工业区西区 |
松江区 |
市级开发区 |
松江工业区东区 |
松江区 |
市级开发区 |
永丰城镇工业地块 |
松江区 |
104板块 |
石湖荡工业区 |
松江区 |
104板块 |
闵北工业区 |
闵行区 |
市级开发区 |
莘庄工业区 |
闵行区 |
市级开发区 |
马桥城镇工业地块 |
闵行区 |
104板块 |
闵行经济技术开发区 |
闵行区 |
国家级开发区 |
向阳工业区 |
闵行区 |
市级开发区 |
吴泾工业基地 |
闵行区 |
104板块 |
欣梅城镇工业地块 |
闵行区 |
104板块 |
航天科技产业园 |
闵行区 |
重点产业基地 |
漕河泾开发区浦江园区 |
闵行区 |
104板块 |
浦江城镇工业地块 |
闵行区 |
104板块 |
枫泾镇工业园区 |
金山区 |
104板块 |
兴塔工业区 |
金山区 |
104板块 |
朱泾镇工业园区 |
金山区 |
市级开发区 |
松隐城镇工业地块 |
金山区 |
104板块 |
亭林城镇工业地块 |
金山区 |
104板块 |
干巷城镇工业地块 |
金山区 |
104板块 |
金山工业区 |
金山区 |
市级开发区 |
金山张堰工业区 |
金山区 |
104板块 |
金山廊下城镇工业地块 |
金山区 |
104板块 |
化工区-石化基地 |
金山区 |
重点产业基地 |
金山工业区南区 |
金山区 |
104板块 |
金山第二工业区 |
金山区 |
104板块 |
金山石化-石化基地 |
金山区 |
重点产业基地 |
崇明工业园区 |
崇明县 |
市级开发区 |
富盛经济开发区 |
崇明县 |
市级开发区 |
长兴岛船舶制造配套基地 |
崇明县 |
重点产业基地 |
长兴岛船舶制造基地东块 |
崇明县 |
重点产业基地 |
长兴岛船舶制造基地西块 |
崇明县 |
重点产业基地 |
宝山城市工业园区(北区)-东部 |
宝山区 |
市级开发区 |
宝山钢铁基地 |
宝山区 |
重点产业基地 |
罗店工业区 |
宝山区 |
市级开发区 |
月杨工业区 |
宝山区 |
104板块 |
顾村工业园区 |
宝山区 |
市级开发区 |
吴淞工业基地 |
宝山区 |
104板块 |
宝山城市工业园区(南区) |
宝山区 |
市级开发区 |
华亭城镇工业地块 |
嘉定区 |
104板块 |
徐行工业园区 |
嘉定区 |
104板块 |
嘉定工业园区(北区) |
嘉定区 |
市级开发区 |
嘉定工业园区(南区) |
嘉定区 |
市级开发区 |
外冈城镇工业地块 |
嘉定区 |
104板块 |
汽车配置工业园区(基地) |
嘉定区 |
市级开发区 |
南翔城镇工业地块 |
嘉定区 |
104板块 |
安亭汽车产业基地 |
嘉定区 |
重点产业基地 |
南翔工业园区 |
嘉定区 |
104板块 |
黄渡工业园区 |
嘉定区 |
104板块 |
江桥城镇工业地块 |
嘉定区 |
104板块 |
泰顺城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
庄行城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
奉贤现代农业园区 |
奉贤区 |
市级开发区 |
闵行出口加工区 |
奉贤区 |
104板块 |
工业综合开发区 |
奉贤区 |
市级开发区 |
金汇城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
头桥城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
四团城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
邬桥城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
杨王城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
青港城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
奉城镇工业区 |
奉贤区 |
市级开发区 |
海港综合开发区城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
临港物流园区奉贤分区 |
奉贤区 |
104板块 |
市星火开发区 |
奉贤区 |
市级开发区 |
临港城镇工业地块 |
奉贤区 |
104板块 |
化学工业区奉贤分区 |
奉贤区 |
国家级开发区 |
高桥老工业基地城镇工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
外高桥保税区 |
浦东新区 |
国家级开发区 |
曹路城镇工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
金桥出口加工区(环内) |
浦东新区 |
国家级开发区 |
合庆经济发展园区 |
浦东新区 |
市级开发区 |
张江高科技园区(微电子基地) |
浦东新区 |
重点产业基地 |
金桥出口加工区(环外) |
浦东新区 |
国家级开发区 |
北蔡城镇工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
川沙经济园区 |
浦东新区 |
市级开发区 |
机场临空产业园区 |
浦东新区 |
104板块 |
康桥工业园区 |
浦东新区 |
市级开发区 |
六灶城镇工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
康桥工业园区(东区) |
浦东新区 |
104板块 |
祝桥空港工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
飞机总装基地 |
浦东新区 |
重点产业基地 |
宣桥城镇工业地块 |
浦东新区 |
104板块 |
老港化工工业园区 |
浦东新区 |
市级开发区 |
南汇工业园区 |
浦东新区 |
市级开发区 |
临港主产业基地 |
浦东新区 |
104板块 |
临港重装备产业基地 |
浦东新区 |
重点产业基地 |
临港保税工业园区 |
浦东新区 |
104板块 |